Fragen / Antworten

Der Landtag von Baden-Württemberg hat am 16. Juli 2013 eine Rauchwarnmelderpflicht be-schlossen. Die Warngeräte müssen ab sofort in Neubauten und bis Ende 2014 in bestehenden Gebäuden installiert werden. Jährlich sterben rund 600 Menschen in Deutschland bei Bränden, die Mehrzahl von ihnen in Privathaushalten. 95 Prozent fallen dabei nicht den Flammen zum Opfer sondern einer Rauchvergiftung. Rauchwarn-melder können diese Gefahren reduzieren. Sie warnen zuverlässig, auch im Schlaf, vor Brandrauch und geben ihnen die Möglichkeit sich selbst und andere in Sicherheit zu bringen und die Feuerwehr zu rufen.

• Ab wann gilt die Verpflichtung?

  Das Gesetz wurde am 22. Juli 2013 im Gesetzblatt verkündet. Damit gilt die Verpflichtung, wenn die Baugenehmigung nach diesem Tag erteilt wurde. Soweit keine Baugenehmigung erteilt wurde, z.B. bei Bauvorhaben im Kenntnisgabeverfahren, gilt die Verpflichtung, wenn das Gebäude bis zu diesem Tag noch nicht bezugsfertig war. Alle anderen Gebäude gelten als bestehende Gebäude.

• Gibt es eine Übergangsfrist?

  Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Gebäude sind verpflichtet, diese bis zum 31. Dezem-ber 2014 entsprechend auszustatten.

Leitungswasser ist ein kostbares Gut und streng kontrolliert. Um die Qualität des Trinkwassers zu verbessern, ist seit November 2011 die novellierte Bundes-Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Da diese an einigen Punkten nicht praktikabel war, wurde sie im Dezember 2012 erneut geändert. Das Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz hat die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Trinkwasserverordnung zusammengefasst:

• Wieso gibt es eine neue Trinkwasserverordnung?

  Mit Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung im Jahr 2001 wurde die Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch in nationales Recht vollzogen. 2011 hat das Bundesministerium für Gesundheit (BMG) die Trinkwasserverordnung umfangreich umgearbeitet. Eine erneute Änderung folgte durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung vom 5. Dezember 2012. Die Trinkwasserverordnung wurde überarbeitet, weil Klarstellungen und genauere Anpassungen an die Vorgaben der EG-Trinkwasser-Richtlinie notwendig waren. Außerdem sollten gesundheitspolitisch relevante Regelungslücken, zum Beispiel zur Legionellenproblematik, beseitigt werden.

• Wieso sind Legionellen so gefährlich?

  Legionellen sind Bakterien, die im Wasser vorkommen. Sie können sich optimal bei Wassertemperaturen von 30 bis 40 °C vermehren. Das Trinken von legionellenhaltigem Wasser ist unbedenklich. Wenn aber Legionellen über kleine Wassertröpfchen eingeatmet werden und in die Lunge gelangen, kann es zu einer ernsthaften Lungenentzündung kommen. Das könnte beispielsweise beim Einatmen von Dampf unter der Dusche passieren. Laut der amtlichen Begründung des BMG zur Änderung der TrinkwV wird geschätzt, dass etwa 32.000 Erkrankungen im Jahr durch Legionellen in Deutschland auftreten. Davon enden geschätzt knapp 2.000 Fälle im Jahr tödlich.

• Wer ist von den Änderungen zur Legionellenuntersuchung betroffen?

  Inhaber von Trinkwasser-Installationen mit einer Warmwasser-Großanlage und Einrichtungen zur Vernebelung von Trinkwasser (z.B. Duschen) sind verpflichtet, diese mindestens einmal in drei Jahren auf Legionellen prüfen zu lassen, wenn das Wasser zum Beispiel an Mieter abgegeben wird. Betroffen sind also vor allem Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die Untermieter haben. Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Warmwasser-Großanlage muss das Ergebnis binnen Jahresfrist dem Gesundheitsamt mitteilen. Entsprechende Anlagen von Ein- und Zweifamilienhäusern sind nicht betroffen.

• Warum gilt diese Regelung nur für Warmwasser-Großanlagen?

  Legionellen vermehren sich am besten im warmen und stehenden Wasser. Große Wasserspeicher und lange Rohrleitungen bieten daher für Legionellen besonders günstige Bedingungen. Deswegen müssen Großanlagen mit einem Warmwasserinhalt von über 400 Litern oder mit einem Rohrleitungsinhalt zwischen Warmwasseraustritt und der entferntesten Entnahmestelle von mehr als 3 Liter Volumen untersucht werden. Mietshäuser, bei denen das Wasser dezentral über Durchlauferhitzer, Kleinboiler oder Gasthermen erwärmt wird, sind nicht betroffen.

• Was müssen Eigentümer tun bei erhöhten Legionellengehalten?

  Sollten in der Trinkwasser-Installation auffällige Legionellengehalte festgestellt werden (über 100 Legionellen/100 ml Wasser), müssen Inhaberinnen und Inhaber der Anlage, zum Beispiel Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft, eine Gefährdungsabschätzung erstellen lassen, gegebenenfalls Abhilfemaßnahmen ergreifen und das Gesundheitsamt darüber informieren. Betroffene Mieterinnen und Mieter müssen über die Ergebnisse der Untersuchung und der Gefährdungsabschätzung benachrichtigt werden. Bei extrem hohen Legionellengehalten (über 10.000 Legionellen/100 ml Wasser) dürfen die Duschen solange nicht mehr benutzt werden, bis das Problem beseitigt ist.

Häufig verursachen Mängel am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum, also an der Wohnung des jeweiligen Eigentümers. Der Klassiker ist der Feuchtigkeitsschaden, hervorgerufen durch undichte Dächer oder schadhafte Außenisolierungen. Erleiden Wohnungseigentümer solche Schäden, sehen sie sich regelmäßig mit Sanierungskosten und – sofern die Wohnung vermietet ist – mit Mietausfall aufgrund der von den Mietern geltend gemachten Minderung konfrontiert. Verlangen die Sondereigentümer dann Schadensersatz von der  Wohnungseigentümergemeinschaft, erleben sie oft eine böse Überraschung. Denn die Eigentümergemeinschaft ist nur in bestimmten Fällen zum Ersatz der Schäden verpflichtet.

Keine verschuldensunabhängige Haftung (Gefährdungshaftung) der Eigentümergemeinschaft

Meistens beruhen vom Gemeinschaftseigentum verursachte Schäden am Sondereigentum nicht auf ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auf Umwelteinflüsse wie Abnutzung, Alterung oder nicht erkennbare Baumängel (sogenannte Zufallschäden). Der Sondereigentümer muss in diesem Fall seinen Schaden selber regulieren , da es keinen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum gibt, auch nicht aus der verschuldensunabhängigen Haftung im Nachbarrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10). Wird also ein erstmals aufgetretener Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig bekannt, liegen kein Verschulden und damit keine Verpflichtung zum Schadensersatz gegenüber dem Sondereigentümer vor.

Der Sondereigentümer kann hier nur hoffen , dass seine Schäden

Wann die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Wohnungseigentümer haften

Schadensersatzansprüche des betroffenen Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer kommen in Betracht, wenn diese ihrer Verpflichtung nicht nachkommen , die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadensursache zu beheben .

Das ist zum einen der Fall, wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen wird. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit dessen Instandsetzung sowie Instandhaltung ist Sache der einzelnen Wohnungseigentümer, die darüber mittels Beschluss in der Eigentümerversammlung entscheiden, §§ 21, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG. Wird hier etwa eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mit der Begründung abgelehnt, „dies sei ja nicht so schlimm“, sind die einen Beschluss zur Instandsetzung ablehnenden Wohnungseigentümer gegenüber dem Sondereigentümer für die dadurch entstehenden Schäden an dessen Sondereigentum schadensersatzpflichtig , soweit diese vom Mangel am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Das gilt ebenso, wenn keine sofortigen Sicherungsmaßnahmen beschlossen werden, um Schäden am Sondereigentum zu verhindern. So kann beispielsweise der Beschluss, dass erst das Ergebnis eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens abzuwarten ist, bereits eine Ersatzpflicht für die in der Zwischenzeit entstandenen Schäden am Sondereigentum auslösen (Oberlandesgericht (OLG) Celle, Beschluss vom 26.11.1984, Az.: 4 W 90/34). Generell sind daher die Wohnungseigentümer gehalten, sich nach Kräften um eine Schadensbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu bemühen . Dazu müssen sie auf die zeitnahe Einberufung einer Eigentümerversammlung und/oder Vergabe eines Auftrags zur Schadensbeseitigung bestehen (OLG  Frankfurt, Beschluss vom 06.01.1984, Az.: 20 W 309/83).

Zum anderen ist eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, wenn sich beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen verzögern oder so schlecht erfüllt werden, dass der Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht behoben wird. Dabei haftet die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich auch für das Verschulden der mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker, Bauunternehmen und Sachverständigen.

Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch die Teilungserklärung dem Verwalter übertragen ist (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).

Wann der Verwalter haftet

Grundsätzlich ist der Verwalter nur zur Vergabe von Instandsetzungsarbeiten verpflichtet, sofern ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt oder er dazu aufgrund besonderer Bestimmungen (etwa in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag) bestimmt ist. Verpflichtet ist er jedoch, den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig zu überwachen , die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten festzustellen und darüber die Eigentümer zu informieren sowie sachdienliche Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft vorzubereiten und herbeizuführen. Verstößt der Verwalter gegen diese Pflichten und bleibt untätig, kann er sich nicht nur gegenüber den Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum, sondern auch gegenüber dem betroffenen Sondereigentümer für dessen Schäden am Sondereigentum regresspflichtig machen (OLG Köln. Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16  Wx 29/96).

So sieht der Schadensersatz aus

Steht einem Sondereigentümer ein Schadensersatzanspruch zu, erstreckt sich dieser sowohl auf die Beseitigung des Substanzschadens als auch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden etwa in Form des Mietausfalls. Generell ist der Sondereigentümer dabei so zu stellen ist wie er ohne den Schaden stünde. Das führt häufig dazu, dass ein Eigentümer, der etwa in einem Jahr ohnehin hätte renovieren müssen, aufgrund des Vorteilsausgleiches nur einen prozentualen Anteil seines Substanzschadens ersetzt bekommt. Ebenso ist ein entsprechender Abzug „neu für alt“ vorzunehmen, wenn etwa ein Badezimmer komplett neu verfliest werden muss, weil die bisherigen Fliesen beschädigt wurden und Ersatzfliesen nicht mehr beschafft werden können.

Der Ersatz von Mietausfall soll anteilig um auf den Sondereigentümer entfallenden Anteil gekürzt werden (OLG Köln, Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Ws 30/96).

Der Sonderfall: Aufwendungsersatz

Es kann vorkommen, dass ein Sondereigentümer zur Schadensermittlung und den Ausmaß des Schadens ein Sachverständigengutachten erstellen lässt. Hier hat der Eigentümer einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der Kosten für das Gutachten gegen die Eigentümergemeinschaft, sofern dies im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG (Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, sogenannte Notgeschäftsführung) notwendig war (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).

Diese Notwendigkeit dürfte aber nur gegeben sein, wenn der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft nicht zügig agieren.

Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Grundstück sowie Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum der Eigentümer stehen (z.B. Flure, Treppenhäuser, Fahrradkeller, Trockenräume, Dachboden). Die Kosten der Verwaltung und In-standhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden von den Eigentümern anteilig getragen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Nach dem Wohungseigentumsgesetz besteht das Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit (Wohnung) oder an sonstigen Räumen (Teileigentum) und ist vom gemeinschaft-lichen Eigentum zu trennen. An dem Sondereigentum hat der Eigentümer ein alleiniges Herr-schaftsrecht, d. h., der Eigentümer kann über sein Sondereigentum verfügen, es also verkau-fen, verschenken, vererben, vermieten und beleihen (§§ 3, 5 WEG).

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, eine bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum ste-hende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen, wie z. B. Gärten, Terrassen oder oberirdische KFZ-Stellplätze.

Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Grund-stück und Gebäude gemeinschaftlich verwaltet. Das Verwaltungsorgan ist die Wohnungsei-gentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich vom Verwalter schriftlich einberufen wird und in der jeder Eigentümer Sitz und Stimme hat. In der Eigentümerversammlung werden verbindliche Beschlüsse gefasst. Der Verwalter setzt die Beschlussfassung um und verwaltet im Übrigen das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 10 – 19 WEG).

Als Abrechnungsspitze bezeichnet man in der Wohnungseigentümergemeinschaft das betragsmäßige Ergebnis der Jahresabrechnung einer Eigentumswohnung. Die Abrechnungsspitze ist die Differenz der Hausgeldzahlungen lt. Wirtschaftsplan und der tatsächlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Hausgeld wird umgangssprachlich die anteilig Vorauszahlung der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet. Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem Volumen des beschlossenen Wirtschaftsplans in Abhängigkeit der einzelnen Umlageschlüsseln und wird als in der Regel monatliche Vorschüsse individuell für die einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt. 

Eine Abrechnung muss von der Gemeinschaft auf der ordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Hierbei wird auch Beschluss über die Fällikeit der Abrechnungsspitze gefasst. I. d. R. werden diese einen Monat später fällig gestellt.

Bei Veräußerung hat der Alteigentümer weder ein Stimm- noch ein Teilnahmerecht, um an der darauffolgenden Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen. Ein Beschluss über eine etwaig anteilige Nachzahlung des Alteigentümers stellt somit ein unwirksamer Beschluss zu Lasten Dritter dar. Insoweit erhält der amtierende Eigentümer die Abrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum, da dieser für eine etwaige Nachzahlung haftet. Eine zeitanteilige Abrechnung stellt somit nur eine interen Verpflichtung zwischen Käufer und Verkäufer dar. Wünschen Käufer/ Verkäufer zur eigenhändigen Aufstellung einer zeitanteiligen Abrechnung eine anteilie Heizkostenabrechnung, so erfordert dies eine Zwischenablesung zum Übergabezeitpunkt. Dies kann in Eigenvornahme oder durch Beauftragung des Wärmedienstes erfolgen. Entsprechende Daten sind der Verwalung umgehend mitzuteilen.

Eine Befreiung oder Reduzierung von der Hausgeldzahlungspflicht ist nicht möglich. Die Er-rechnung der Hausgeldhöhe erfolgt durch die Erstellung eines Gesamt- und Einzelwirtschafts-planes. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bindet die Eigentümer bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan.

Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist (BGH vom 30. November 1995 Az. IV ZB 16/95). Aus Jahresabrechnungen können Nachzahlungsansprüche der WEG nur gegenüber dem Wohnungseigentümern begründet werden, welcher zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen sind. Bei zwischenzeitlicher Veräußerung hat der Alteigentümer weder ein Stimm- noch Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümer-versammlung, so dass dies sonst ein unwirksamer Beschluss zu Lasten Dritter wäre. Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist BGH vom 30. November 1995 (Az. IV ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer auch das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu.

Änderungen in der Eigentumszuordnung können und werden nur auf Nachweis vorgenommen. Dies dient in erster Linie der Sicherheit unserer Kunden. Sollten wir nicht schon aus Gründer einer Verwalterzustimmung über einen bevorstehenden Eigentumswechsel informiert werden, so sind Verkäufer sowie Käufer zu gleicher Maßen angehalten umgehend die Verwaltung mittels Nachweis durch einen entsprechenden Grundbauchauszug oder einer gleichwertige Urkunde über den Eigentumswechsel in Kenntnis zu setzen.

Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt 2 Wochen. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Kürzere Frist bei besonderer Dringlichkeit möglich

Ihrer Einladung liegt ein Vordruck zur Bevollmächtigung eines Vertreters bei. Die Vertretung kann in der Regel ein naher Verwandter oder der Verwalter übernehmen. Hier ist aber auf die genaue Formulierung in der Teilungserklärung der WEG zu achten. Die Vollmacht muss dem Verwalter im Original überreicht werden.

Die Vertretung eines Eigentümer im Rahmen der Versammlung hängt von der jeweiligen Regelung in der Teilungserklärung ab. Hierbei kann es vorkommen, dass der Personenkreis, welcher bevollmächtig werden kann, eingeschränkt ist.

Die Kernaussage wird im § 25 Abs. 2 S. 1 WEG geregelt.: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme". Abweichendes kann aber durch die Teilungserklärung oder vereinbart werden (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).

Man untescheidet in der Praxis in folgende Abstimmverfahren:

• Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig der Anzahl seiner Eigentümer
• Wertprinzip: z.B. jede Wohnung / Einheit / MEA… hat 1 Stimme

Eine Ergänzung der Tagesordnung der Eigentümerversammlung ist durch schriftliche TOP-Bestellung möglich. Grundsätzlich ist hier aber zwischen einem Beschluss- und Diskussionspunkt zu unterscheiden. Beschlusspunkte müssen schriftlich und fristgerecht vor der Versammlung eingereicht werden. Gerne können Sie Ihr Anliegen aber vorab telefonisch mit einem unserer Mietarbeiter besprechen.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer ist die Öffentlichkeit ausgeschlossen. Es gilt das Gebot der Nichtöffentlichkeit. Sofern durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, sind nur die Wohnungseigentümer persönlich oder in deren Vertretung eine bevollmächtigte Person zur Teilnahme befugt. Der Kreis der Bevollmächtigten variirt je nach Teilungserklärung.
Der Zweck dieser Nichtöffentlichkeit ist es nicht, Beratung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung geheim zu halten. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, auftretende Meinungsverschiedenheiten allein unter sich auszutragen und Angelegenheiten der Gemeinschaft in Ruhe und ohne Einflussnahme Außenstehender zu erörtern.

Als Service für unsere Kunden unterhalten wir ein Online-Portal in dem registrierte Kunden Zugriff auf relevanten Unterlagen rund um die Uhr haben. Hierzu zählen Gebäudeunterlagen (z.B. Pläne, Teilungerklärung, Protokolle, Versicherungsnachweise, E-Ausweis,…) sowie Ihre personenbezogenen Unterlagen (z.B. Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Bescheinigung nach § 35 a EStG,…). Zur Freischaltung benötigen wir lediglich ihre E-Mail-Adresse.